こんにちは
町の引越屋さんです。
 
賃貸住宅に住むと毎月家賃の支払いが必要ですが、うっかり払い忘れて滞納してしまうとどうなるのでしょうか？
 
ちょっとぐらい遅れても大丈夫、と思っている人も多いと思いますが、保証人や職場に連絡が入ると生活や仕事に影響が出る場合もあります。
 
家賃滞納をし続けると最終的には強制退去になりますが、そうなるまでいくつかのプロセスがあります。
 
今回は家賃滞納をした時の一般的な家賃催促についてまとめました。

家賃を滞納した時の基本的な流れ

 
家賃催促の手順は大家さんや管理会社によって違うので、次で説明するのはあくまでも一般的なものです。
 
強制退去を求めるには、【賃貸借契約】を解除して【家主と賃借人の信頼関係の破綻】をしなければいけません。
 
家主側から一方的に解除するには、
 
・3ヶ月分以上の家賃滞納がある（1ヶ月の家賃が6万円であれば18万円）
 
・一定期間、家賃支払いを求めているにも関わらず未納の状態
 
という条件が必要で、上記のどちらかを満たしていれば家賃滞納があったとしても民法上では【信頼関係は築けている】とみなされます。
 
両方の条件が揃っていれば、裁判所へ強制退去の申し立てができるようになるので、家賃滞納があった場合、家主側は3ヶ月分が滞納されるまでの間に【家賃の支払いを求める】アクションを起こすことになります。
 
これが【家賃催促】です。
 

家賃催促１：大家か管理会社から催促

 
多くの場合、家賃は振込or引き落としになっていると思いますが、期日までに支払いが確認できなかった場合、家賃を催促されます。
 
この段階では意図的な滞納ではなく、支払い忘れの可能性も大きいので、「支払いができていません」といった確認程度の連絡になります。
 
方法は電話・書面・訪問など。
 
催促するまでに必要な期間に原則な決まりはないので、家主や管理会社によって連絡がくるタイミングは違います。
 
引き落とし残高が足りなかった場合は入金を、振込忘れの場合はすぐに振込ましょう。
 
何度か支払いが遅れている場合は、家主や管理会社と面談して、【支払い確約書】（期日までにきちんと家賃を支払うと約束する証明書）にサインが必要になる場合も。
 

家賃催促２：内容証明郵便で催促の書面が届く

 
催促後も家賃が支払われない時は、家賃支払いの催促と賃貸契約解除の通知が内容証明郵便で届けられます。
 
多くの場合、「〇〇までに賃貸支払いがない場合、契約を解除します」といった文面。
 
内容証明郵便は、いつ・誰が・誰宛に・どんな内容の書面を送ったのかが証明されている郵便なので、賃貸主に契約解除の通知を届けたと第三者にも証拠として提出できます。
 
裁判になった時に催促の有無や内容を証明できるので、ほとんどの家主と管理会社は内容証明郵便を送ります。
 
つまり、内容証明郵便で催促状た届いた場合、家主や管理会社は法的な手続きを進める準備を整えていると認識してください。
 
この通知を受け取っても支払われない場合、連帯保証人にも同じ催促状が送られます。
 

内容証明郵便を受け取った後に支払いをした場合

そのまま住み続ける場合、継続確約書にサインする

 
賃貸契約書の解除が成立する前に支払いを済ませるとそのまま住めますが、今後どんな理由があっても【期日通りに家賃支払いができない場合、即座に部屋を明け渡す】といった内容を約束する書面にサインを求められることがほとんど。
 
1度信頼を失っているので仕方ありません。
 

解約解除の通知を受託した後、任意待機に応じる場合

 
解約解除が成立した後に任意待機に応じて出ていく場合は、賃貸契約書を解約して残留物破棄書（部屋の中にある家電や荷物の所有権を放棄する）にサインをし、滞納分の家賃を支払います。
 
（分割で支払うなら分割支払い確約書にサインが必要）
 

内容証明郵便を受け取った後も滞納した場合

 
内容証明郵便を受け取っても、家賃を滞納したまま任意待機もしない場合、明け渡し訴訟がおこなわれます。
 
裁判所の判決により、家賃支払い・退去を求められ、応じなかった時は強制執行手続きがとられます。（強制撤去）
 

家賃滞納＆家賃催促で知っておくこと

家賃保証会社は取り立てが厳しい

 
最近は連帯保証人を親・兄弟姉妹ではなく家賃保証会社を利用する人が増えています。
 
その場合、家賃滞納の催促は家賃保証会社から催促連絡が入りますが、家主や管理会社の催促より厳しい取り立てが行われます。
 
家賃保証会社は、借主が滞納したときに代位弁済（立替払い）をするのですが、その費用をきちんと借主から回収しなければ会社の業績が下がるからです。
 
中には悪質な家賃保証会社もあり、強引な取り立てや追い出し行為をする会社もあるので注意。
 
きちんとした手続きを踏まずに勝手に鍵を変えたり、強制撤去させるのは法律に違反するので、こういった行為をされた場合は借主側も訴訟を起こせますが、事の始まりは家賃滞納をした借主であることは忘れてはいけません。
 

賃貸契約書を読みなおすこと

 
家賃を１日〜1ヶ月程度滞納してしまっても、いきなり強制撤去にはなりません。
 
強制撤去の手続きは一般的には3ヶ月以上の滞納や最速の有無が必要ですが、これは一つの目安と考えてください。
 
正しい期日や規約は【賃貸契約書】に、「〇〇ヶ月支払い滞納があった場合、契約解除」といった契約解除の決まりが書かれています。
 

やむおえない場合は滞納前に連絡する

多くの場合、家主や管理会社は時間や手間、費用のかかる訴訟や強制撤去よりも円満な解決を求めています。
 
なので、どうしても支払いが遅れる場合は事前に家主や管理会社に相談することをオススメします。
 
やむおえない事情があるなら、きちんと理由を話し「〇〇日までに入金します」と約束をし、家賃を支払いましょう。
 
ですが連絡しても放置すると家賃催促がはじまります。
 

家賃滞納が増えている理由

 
少し前までは、賃貸契約のとき不動産会社が借主に家賃支払い能力があるかを厳しく審査していたので、家賃滞納はそれほど多くありませんでした。
 
しかし、最近は家賃保証会社を利用する人が増えて審査が甘くなり、収入に見合わない家賃額の物件でも借りられるようになっています。
 
（家賃は手取りの25〜28％以内に収めるのが理想的）
 
家賃保証会社は、家賃滞納をすると代わりに支払いをしてくれますが、借主には厳しい取り立てがされます。
 
ですが、不動産会社からすると、家賃保証会社から家賃は支払われるので、本人の支払い能力の有無や取り立ての厳しさなどは関係ない話。
 
家賃保証会社は競合が多いので審査も甘く、結果的に家賃支払いができない人が急増している状態なのです。
 
（手取り20万程度の人でも家賃10万円の物件を借りれたりする）
 
賃貸契約が昔に比べ簡単にできるようになったことと同時に、「家賃は払わなくても大丈夫でしょ」といったモラルの低い人も増えています。
 
強制執行は通知から執行まで1ヶ月後の期間があるので、そういったモラルの低い人はその1ヶ月間も普通に住み、期限直前に見回りの物だけを持って出ていく人が多いようです。
 
払えなくてもいざとなったら生活保護があるという甘えと、カードや住宅ローンなどは信用情報が共有されているので1度信用を失うと次の契約は難しいですが、家賃保証会社はあまり情報共有されていないので、それだけ滞納していても家賃保証会社がOKを出せば新たに部屋を借りれるからです。
 

家賃は滞納しない前提で部屋を借りる

 
確かに家賃を1ヶ月程度滞納したからといって、すぐに出ていかなければいけない事態にはなりません。
 
ですが、賃貸契約はきちんと家賃を支払うことを条件に部屋に住む権利を得る契約。
 
初めから払えないかもしれない家賃の部屋には、住むべきではありません。
 
家賃は高くとも自分の手取り25〜28％以内に抑え、生活の必要経費として最優先で支払いましょう。